USUCAPIÃO DE BENS PÚBLICOS
Verifica-se, ser proibida a possibilidade de adquirir bem imóvel público por usucapião, nos termos do parágrafo § 3º, do artigo 183 e parágrafo Único do artigo 191, ambos da Constituição Federal de 1988 (CF/88), caracterizando a imprescritibilidade que compõe seu regime jurídico.
Em outras palavras, ainda que a posse exercida sobre um imóvel público cumpra com todos os requisitos exigidos para aquisição do domínio nas hipóteses da usucapião (veja aqui), não é permitido, por não incidir o prazo de prescrição aquisitiva sobre o imóvel público.
Entretanto, uma parte da doutrina defende que a imprescritibilidade do imóvel público não é absoluta. Entre os doutrinadores destaco a tese defendida por Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, que propõem a divisão dos bens públicos entre bens materialmente públicos e formalmente públicos, sendo o segundo, aqueles registrados em nome de pessoa jurídica do Direito Público (Ex.: municípios) permanecem resguardados pela imprescritibilidade, a outro tanto, os bens materialmente públicos, sendo, prédios desativados, terras resolutas, os bens definidos como dominicais, seriam passiveis de usucapir, uma vez que o estado se ausentar de cumprir com a função social dessas propriedades (2006, p. 267, aput TARTUCE, 2012, p. 885)[1].
Nessa linha, a Carta Magna define que a função social da propriedade tem como prioridade garantir a moradia, compreendida como um direito fundamental de todos.
Deste modo, se evidencia que o Estado através de seus entes federativos (União, Estados e Municípios) tem o dever de ser exemplo na destinação de seus bens imóveis, respeitando os princípios constitucionais, garantindo que o cumprimento da função social da propriedade, bem como da dignidade da pessoa humana, ambos amparam o direito de moradia a todos os brasileiros.
Isso posto, vamos partir para o próximo tema, o qual possibilidade assegurar o direito de moradia para aquele que detém a posse sobre um imóvel público.
CONCESSÃO DE USO PARA FINS DE MORADIA
Por outro lado, a Constituição Federal de 1988, determinou cabível a concessão especial de uso do imóvel público, considerando o parágrafo § 1º, do artigo 183, da CF/88, desde que, cumpridas as exigências, sendo elas; (a) possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados (250 m²); (b) pelo período de cinco anos, de forma ininterrupta e sem oposição; (c) utilizando da área para sua moradia ou de sua família, desde que não seja dono, ou tenha a concessão de qualquer outra área rural, ou urbana.
Nessa linha, veio a publicação da Medida Provisória 2.220/2001, regulando o procedimento necessário para obtenção da concessão Especial para Fins de Moradia (CUEM), definindo um limite temporal para ocupação, sendo até 30 de junho de 2001, posteriormente o limite foi ampliado até 22 de dezembro de 2016 (Redação dada pela Lei nº 13.465/2017), deste modo os requisitos para a concessão ficaram os seguintes.
- Possuir área urbana de até 250 m².
- Posse ininterrupta e sem oposição durante 5 anos, até 22 de dezembro de 2016.
- Utilizar a área exclusivamente como moradia própria ou de sua família.
- Não ser proprietário nem concessionário de outro imóvel (rural/urbano).
Cumpre destacar que, a dimensão do imóvel deve obedecer ao tamanho limite de 250 m², de todo modo, compreende-se que esse requisito não limita o tamanho total do imóvel público, mas exclusivamente a parcela ocupada pelo possuidor, esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)[2], ou seja, exemplo: o indivíduo pleiteia a concessão de uso sobre um lote na área urbana de um Município, identifica-se que as dimensões da propriedade são de 1000 m², contudo a ocupação alcança apenas 250 m², portanto, desde que cumpridos todos os requisitos exigidos, nada obsta a concessão de uso apenas sobre a fração da área ocupada.
Sendo assim, aquele que usa como moradia 250 m² de imóvel público na área urbana pelo período mínimo de 5 anos até a data de 22/12/2016, contanto que não seja proprietário ou concessionário de outro imóvel, rural ou urbano, tem o direito de concessão especial de uso para fins de moradia por tempo indeterminado, de forma gratuita.
Existente o direito após cumpridos todos os requisitos mencionados acima, o possuidor, ou seja, a pessoa que reside no imóvel público e faz dele a sua moradia, tendo intenção de solicitar a concessão especial de uso, deve primeiramente fazer um pedido administrativo junto ao órgão competente, no caso do imóvel ser identificado como de propriedade do município o requerimento é feito na respectiva Prefeitura Municipal.
Por precaução é importante instruir bem a solicitação, isto significa, juntar o máximo de provas possíveis. Nesse caminho, para comprovar que se trata de um imóvel público e ainda identificar qual o ente federativo proprietário, o interessado deverá solicitar certidão expedida pelo Poder Público municipal, inclusive atestando a localização do imóvel em área urbana e a sua destinação para moradia (§ 2º, art. 6º, MP 2.220/01), e também, levar cópia da matrícula, fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Adiante, para confirmar a dimensão da ocupação é necessário realizar um memorial descritivo das edificações (casa) presentes no terreno, esse documento é feito apenas por profissionais qualificados (Ex.: Engenheiro Civil), e também é o documento de maior custo.
Continuando, para demonstrar o período da posse, pode ser utilizado documentos como, cadastro na companhia de saneamento, bem como na companhia de energia, que são as empresas que fornecem água e luz para o seu imóvel, também podem utilizar correspondências antigas, declaração de matrícula escolar, documentos que exigem prévio cadastro com endereço do titular para sua expedição.
Vale ressaltar, conforme elencado no parágrafo § 1º, artigo 6º, da MP 2.220/01, que a administração pública tem o prazo de 12 (doze) meses para decidir, contando a partir da data do protocolo. Restando negada a concessão pela via administrativa, também pode pleitear o direito via judicial, conforme esclarece o caput do mesmo artigo, prevendo o caso de recusa ou omissão do pedido administrativo.
Independente do título ser conferido via administrativa ou judicial, ambos servirão para o registro no cartório de registro de imóveis.
Após reconhecido o direito, no caso da área ocupada trazer algum risco a vida ou a saúde dos ocupantes, ou ainda, quando se tratar de área que se enquadre em alguma hipótese prevista nos incisos do artigo 5º, da MP 2.220/01, sendo elas: I – de uso comum do povo; II – destinado a projeto de urbanização; III – de interesse da defesa nacional, da preservação ambiental e da proteção dos ecossistemas naturais; IV – reservada à construção de represas e obras congêneres; ou V – situado em via de comunicação.
O Poder Público visando assegurar o direito de concessão de uso adquirido pelos ocupantes, tem obrigação de destinar outro local.
Importante ressaltar, que conforme revela a constituição a concessão de uso será dada ao homem ou a mulher, ou a ambos, independente do estado civil, assim expõe o § 1º, do artigo 183, da CF/88.
Reitero que a concessão especial para fins de moradia, diferente da concessão de uso real, não delimita tempo para resolução do direito, que é quando o Poder Público pode reivindicar o imóvel, a concessão especial e concedida por tempo indeterminado.
A outro tanto, conforme prevê o artigo 7º, da MP 2.220/01, o direito de concessão de uso especial para fins de moradia é transferível por ato entre pessoas vivas (Inter vivos), ou no caso de morte (causa mortis).
Compreendendo, como ato entre pessoas vivas o contrato de cessação da posse, tendo o cedente (vendedor) transferindo seu direito possessório para um cessionário (comprador), o contrato devera, sob pena de invalidade, ser feito no cartório de notas.
A transferência no caso de morte, e quando o direito sobre o bem passa daquele que obteve a concessão (cessionário) para um herdeiro, ocorrendo a sucessão do direito, conforme preceitua o parágrafo 3º, do artigo 1º, da MP 2.220/01.
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, na posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
São definidas apenas duas hipóteses que, preveem a extinção do direito de concessão de uso especial, sendo elas, no caso do concessionário dar ao imóvel destinação diversa da moradia para si ou para sua família, ou o concessionário adquirir a propriedade, ou a concessão de uso de outro imóvel urbano, ou rural, ambas são elencadas nos incisos I e II do artigo 8º, da MP 2.220/01.
Veja, uma vez que, cumpridos, todos os requisitos exigidos na MP 2.220/01, não se trata de ato discricionário da administração pública, atender ou não o pedido de concessão, mas sim ato vinculado, cabendo um único comportamento diante dessa situação, que é, analisar o preenchimento dos requisitos, uma vez constatado que o requerimento obedece à lei, o único resultado possível é a aprovação.
Entretanto, no caso de haver a negativa da solicitação, ainda que a posse esteja conforme prevista na lei, é perfeitamente permitido ao poder judiciário decidir quanto ao deferimento, sem que, para tanto, incida qualquer ofensa a separação dos poderes, considerando, que a própria norma prevê a possibilidade de autorização via ação judicial.
Conclusão
Diante disto, os presentes institutos abordados servem como importante ferramenta para a regularização fundiária no Brasil, promovendo acesso a moradia digna.
Destacamos que, as informações expostas têm como base a pesquisa da legislação vigente e investigação da jurisprudência acerca dos temas abordados.
Sendo importante, esclarecer que, a concessão de uso especial, comentada, não é assegurada em todos os casos, havendo situações em que o requerimento não será concedido.
Por fim, restando algum questionamento, procure um advogado da sua confiança, para mais esclarecimentos.
[1] TARTUfadfaCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único/ Flávio Tartuce. 2. Ed. ver., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2012.
[2] (STJ – AgRg no Ag e REsp 333.647 – 4.ª Turma – j. 10/2/2015 – julgado por Antônimo Carlos Ferreira. Dje 19/2/2015)
Elaborado por: João Prado
Deixe um comentário!